物业管理

解读最新《物业管理条例》的法律责任

——之制裁方法

法律关系的产生、履行、纠纷等，都是依据一定的程序、步骤、方法来解决的。法律关系一般分为民事法律关系、行政法律关系、刑事法律关系。法律关系的性质不同产生的后果不同、依据不同、带来的义务、责任也截然不同。近期即将施行的《物业管理条例》对于违反规定所采用的制裁方法即包括了以上三种法律手段，对于消费者而言在维护自己合法权利的时候都可以使用。但是在发生纠纷了以后应认真的分析如何来适用：

新条例第57条至60条的规定中涉及到了：1、选聘物业公司。2、建设单位侵权行为。

3、移交材料。4、物业管理的主体问题。

前几条所述内容在物业管理活动中都是十分重大的问题，对于物业管理企业如何选聘，在第 十一条、第十二条、第二十一至二十六条中进行了明确的规定；对建设单位的侵权行为，在 第二十七条规定；移交材料在，第二十九条规定；物业管理的主体问题，在三十二条规定。 最新《物业管理条例》之所以用如此庞大、严谨的文字来对此进行详细的规定，是因为他们 所涉及到的问题对物业管理、业主权利的保护有着十分重要的意义。以上几条的调整主体不 但包括住宅物业的建设单位，有的还包括业主大会。如：选聘物业公司中，建设单位主要是 对前期物业公司的选聘起主导地位，而业主大会成立以后则建设单位即丧失该权力，但因此 而产生的法律责任也由建设单位转变为业主。他们的调整客体：即是建设单位、物业公司在 履行义务时的违法、违规活动。履行义务的主体依据法律、法规以及当事人基于意思自治所 产生的权利、义务在履行时，都是需要严格遵守和履行的，因此规定所调整的客体必须是违 法、违约的行为。所采用的手段为行政手段通报、警告、罚款、吊销资质证书、承担赔偿责 任等，其中包含行政制裁和民事赔偿。因此，业主发现以上主体有违法、违约的情况时，就 需要进行选择，首先需要确定自己的目的，其次选择方法。预达到制裁的目的就可以用检 举、投诉、业主大会表决等方法解决。预达到赔偿的目的则需通过仲裁、诉讼法等法律途径 解决，保护自己的合法权利。

陕西许小平律师事务所房产部律师 杨蓬伟