经营与管理TECHNOLOGYANDMARKET

Vol.18,No.3,2011

房地产项目开发全过程成本管理分析

罗志川

(广东深圳

摘

518000)

要：通过对当前我国房地产开发成本管理的初步探讨，提出了改进和完善成本管理方法，以期提高房地产管理水平。

关键词：房地产；项目管理

doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.03.0551

房地产开发项目中存在的问题

当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、

交房脱期、货不对板、空置率高等问题。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式来关注。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。2

房地产开发成本管理的重要性

任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程中,成本控制是十分重要的,而且成本的控制是贯穿于项目的始终,从项目的定位,初步设计,施工设计,工程建设,交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等,根据统计资料表明,在设计阶段节约投资的可能性为88％，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究,成立自己的设计团队,根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内部构造、设备安装及整个项目的配套方面出发,运用价值工程理论进行优化设计。而施工开始后节约投资的可能性仅为12%,这个阶段只要自身不再更改原规划设计,做好现场工程管理,不随意下发变更指令,利用监理单位管理好施工单位,那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。

在建筑法律不断健全的今日,要从招标阶段进行严格的筛选协作单位,不能超越招投标等相关法律的规定,设计阶段包括方案设计，施工图纸设计。建设过程中包括监理单位，施工单位(总分包单位)，材料供应单位的确定,甚至后期物业管理单位的确定,都通过公开招标或者邀请招标,择优选取,以取得项目各参与共赢。3成本管理措施3.1投资决策阶段

3.1.1

认真做好市场调查研究工作

应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预

测;对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景;对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。3.1.2

合理确定建设标准

建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地

100

区、

不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。3.1.3

认真编制投资估算

准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制投资估算时，应认真负责、实事求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。3.2设计阶段

3.2.1

审查资料

收集整理与工程项目有关的勘察设计资料，征求有关工艺

和使用人员的意见，针对工程项目的要求，了解设计单位的情况，编制设计招标文件，对工程项目实施设计招标;签定设计合同。

审查各阶段的设计是否达到规定的质量和深度。因为设计质量、深度是否达到国家标准，功能是否满足使用要求，不仅关系到建筑项目一次性投入的多少，而且影响到建成交付使用后经济效益的良好发挥，如产品成本、经营费、日常维修费，大修费和部分更新费用的高低，还关系到生命财产安全等重大问题。3.2.2

方案优化

项目设计阶段应着重应用价值工程进行方案优化和推行限额设计，使项目投资在设计阶段得到很好的有效控制，从控制建设项目的标准、造价入手，采用新技术、新工艺、新材料，并且考虑施工过程中的施工方法难易程度，给施工创造良好条件，这样可避免设计变更的增加，减少项目的投资成本。3.2.3

合理性审定

要对工程设计的合理性加以审定。

审定合理性应作到如下两点：审核方案的合理性和工艺技术的成熟性，以减少在施工阶段发生重大方案变更，降低项目的一次性投入;审核设计的安全性，在保证安全的情况下，最大限度地减少工程量，从而使工程造价降低。3.2.4

经济性审核

要对工程设计的经济性进行审核。设计概算是设计部门提交的设计文件中重要的组成部分，一定要由有资质和技术过硬、责任心强的人员编制及审核，减少或避免设计概算缺项、漏项。对设计图纸质量严格把关，避免边施工边修改设计，造成返工浪费。