开发项目最佳容积率研究

第１０卷第２期

２００８年６月

Ｊｏｕｍａｌ

ｏｆ

长安大学学报（社会科学版）

ＣｈａｎｇａｎＵｎｊｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ

Ｓｃｉｅｎｃｅ

Ｖ０１．１０

Ｎｏ．２

Ｅｄｉｔｉｏｎ）

Ｊｕｎｅ２（）０８

开发项目最佳容积率研究

赵延军１，王晓鸣２

（１．长安大学建筑工程学院，陕西西安７１００６１；

２．华中科技大学土木工程与力学学院，湖北武汉４３００７４）

摘要：为求取开发项目最佳容积率，采用指标分析法分析了容积率变化对房地产特征指标变化的影响，同时运用因素分析法分析了房地产特征指标对利润的影响；在此基础上，应用目标规划法和数理统计法的原理，提出了求取最佳容积率的两种重要方法，即公式法和曲线拟合法。通过实例，分析了最佳容积率的生成过程，并验证了最佳容积率求取方法的有效性。

关键词：开发项目；最佳容积率；特征指标；曲线拟合法

中图分类号：Ｆ２９３．３３

文献标志码：Ａ

文章编号：１６７１＿６２４８（２００８）０２枷９２ＪＤ４

取最大容积率来获得最大利润。但从近年的开发实践来看，随着消费者市场的日趋成熟，开发商的最大经济效益并不一定对应项目的最大容积率，而是最合理容积率（即最佳容积率）。项目的最大经济效益是社会效益、环境效益和经济效益和谐统一的结果。短期的惟利是图，不计开发强度的理性约束，恶化环境，最终使项目经济效益受到更大损失哺］。

容积率指在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。容积率直接反映了用地的开发强度，并由城市规划确定，容积率的合理确定对于形成项目良好的社会、经济和环境效益具有重要意义。目前理论界对此有多方面的研究：如，容积率是衡量一个城市居住环境质量的综合性指标，也是影响开发商利益的重要技术参数¨１；关于强化边界的高容积率居住空间‘２１；容积率是对于某一范围内城市密集程度的一种衡量【３１；容积率最佳使用的经济学分析Ｈｏ；容积率奖励及开发权转让的国际比较口Ｊ。同时，开发宗地容积率的变化对房地产项目的经济效益产生重大影响，如何确定最佳容积率，使项目产生最佳效益，是本文探讨的核心问题。

实际工作中，确定容积率主要涉及两个方面，即城市规划主管部门和开发商。规划主管部门从社会、环境及经济效益等综合权衡确定宗地容积率，具有法定效力；开发商从自身项目出发，谋求最大经济效益，来争取达到有利的宗地容积率，往往热衷于争

收稿日期：２００７．１ｌ－１８

一、容积率的影响作用

容积率的影响作用表现在，房地产项目容积率的变化使房地产产品特征指标产生变化，特征指标的变化导致开发项目利润发生变化。

（一）容积率与房地产特征指标

容积率的变化，通常会引起房地产产品特征指标的变化。这些特征指标包括：（１）直接影响指标：总建筑面积、楼面地价、建筑成本和销售额；（２）可能影响指标：单方建筑成本、建筑密度；（３）间接影

基金项目：国家十五重点科技攻关计划专题项目（２００２ＢＡ８０７Ｂ）；长安大学基金项目（２１７１－２００５２０３）作者简介：赵延军（１９６９一），男，山西平陆人，讲师。

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