万科房地产前期策划流程

万科房地产前期策划流程 序号 阶段 具体研究流程 研究内容 研究的对象 市场分析 包括宏观市场和区域市场 市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 静态指标:成本利润率、销售利润率 财务评估 动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期 可行性研究 盈亏平衡分析 关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值 敏感性分析 变动的百分比 风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分 风险评估 布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的 风险情况做出比较准确的判断 宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等) 重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会) 城市经济状况(GDP、人均收入等) 城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等) 人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等) 结构及其规模(一、二、三级市场) 板块布局(热点区域) 行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度) 产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等) 街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等) 自然(山景、海景、湖景等)、人文景观 交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等) 配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等) 产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特 推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等) 销售策略 其他成功因素

1

经济环境 宏观环境分析

房地产市场环境 区位价值分析 项目价值分析 项目资源分析 同区位、同类型、同价位竞争项目分析 经典楼盘分析

2

项目研究

竞争环境分析

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