商业管理公司提前介入商业地产项目的意义

商业管理公司提前介入商业地产项目的意义

现阶段，在全国出现了许多在建的各种类型的商业地产项目，这个现象让人既高兴，又担心。高兴的是越来越多的人发现商业地产的重要性，更多的人加入到这一淘金队伍中，担心的是这些即将投入市场的新项目有多少能够经得住市场的检验，而最终成为赢家？

每年都有新的竞争对手加入到这个市场，但是终端消费者是有限的。如何在有限的消费者面前成为首选的体验、休闲、消费、娱乐的场所？必须在项目的每个阶段都要严格认真地对待。经营成功的商业地产，必须要从以下几个方面入手考虑： 思考一：商业定位

商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要。

思考二：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？

现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在商铺全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。

正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。

由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产前，一定要做商业物业的规划。 商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。

涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。

关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，商管专家给开发商支个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。

思考三：商铺二级市场承待建立

一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而目前只是2倍左右，有巨大的价格炒做空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。