第一章 房地产项目计划管理

房地产公司是以开发、经营项目为主要业务的企业，从某种意义上说，房地产企业的成功来自于公司众多项目的成功。在众多地产企业中，经营目标往往都需要分解到具体的项目，并由项目开发进度进行支撑。因此房地产开发项目按时、准点的达到预定节点将直接影响到企业的经营目标的实现。

第一节 计划管理决定项目运营的效率

在企业初创时，往往是单项目开发，企业通常采用项目制进行开发，项目参与各方方向明确，目标一致，能够形成合力集中突破项目。业务发展到一定阶段后，随着规模的扩大或者土地资源获取的散点式分布，房地产企业不得不进入更多区域，也必将进人多项目的同时开发，此时不管是资金，还是人力，甚至技术、供应商等将变成各项目共有的资源，如何合理分配资源，如何协同一致保证所有项目目标的有效实现必将成为地产企业需要面临的挑战。做好项目的开发计划的管理是面对挑战的有效手段。

一、 协同：计划管理第一要素，实现“纵向合理分工，横向相互承诺”

项目统筹、协调不理想，进度延误严重，产品质量不佳，专业线专业能力整体不强，责任也不到位，采购工作计划性和系统性不强，已经成为了项目开发的瓶颈，经常导致进度延缓 必须加强工作的计划性和系统性，加强业务部门之间、集团和项目公司之问、上游部门和下游部门的协同，以促进项目运营效率的整体提升。

这是某一家企业的自我诊断分析。这家企业和大部分企业一样面临着项目开发周期过长，计划难于执行到位，直接影响经营目标实现的困局。

对于地产企业来说，一个项目从获取土地到最后售罄交楼，通常都要经历2～3年的周期。在开发的过程中，经常受到外部条件(政策、政府职能部门)的影响，当开发工作难于按进度推进时，往往更多会在外部找借口，计划达成率很低似乎基本都是外部原因。但项目的推进也受到内部管理权责和业务分工的制约。一方面在纵向分工上，项目的部分工作是由集团总部完成的，部分工作是由区域公司(项目团队)完成的，这两者之间的认识不一致，意见不统一、反复等也往往导致项目开发进度的延误。另外一方面，项目开发全程涉及“论证、拿地、策划、设计、采购、工程、销售”等多个业务部门，各部门之间往往存在工作的交叉、搭接，关系错综复杂，各部门的工作稍微没有配合好就将导致开发进度延误。

从本质上来说，外部环境的影响是不可控因素，而企业团队间的内耗是可以通过加强计划管理进行有效提升的，所以计划管理的基本目标在于打通企业内部纵向、横向的协同，主要手段就是将项目的全过程按照WB$的方式进行工作任务