浅议房地产开发企业成本管理存在的问题及对策

浅议房地产开发企业成本管理存在的问题及对策

■彭德琦甘肃省张掖市房地产开发总公司

中图分类号：Ｆ２７５文献标识：Ａ文章编号：１００６．７８３３（２００８）０４－０５５－０２影摘要在目前市场环境下，房地产企业只有有效的控鞲工程造价管理人员对项目从立项、可行性研究、项目设计、施工直成本才能赢得生存和发展的机会。本文通过对房地产企业现状至竣工验收进行全过程跟踪，使项目造价控制贯穿于项目建设全过的分析，指出房地产企业在成本管理方面普遍存在的一些弊程。应利用工程的决策、设计、施工、竣工结算阶段，对工程造价端，提出了实现成本有效控制的途径。进行控制；制定合理工期是控制施工项目成本的关键，施工工期是

．

菇；＋关键词房地产企业ｉ廖本管理。。。孟互，。龇；．。ｈ。彘０一种有限的时间资源，在项目管理中有特定的价值，即“工期价值”。

对工程项目而言，工程的质量、成本和工期是施工管理的三大主线，

随着国家宏观调控和房地产市场的逐步规范，房地产开发企工期是否合理直接影响着施工质量和成本，因此施工项目管理中的业靠过去那种高价格、高成本、粗放式管理获取高额利润的时代已时问管理非常重要。

降低材料成本是控制成本的核心。在工程成本中，材料费占

经一去不复返，控制和降低房产企业的开发成本，成为增强企业盈

利和市场竞争能力的主要途径。在未来的竞争中，为了企业的生存总成本的６０％左右，因此加强材料成本控制在实现成本目标管理和发展，控制和降低房产企业的开发成本，才能赢得未来市场中的中起着核心作用。材料成本的有效控制，集中反映在对材料的价格

和用量的控制上。在价格控制方面，为了降低材料采购成本，提高

竞争优势。采购质量，须在各个环节上强化成本观念，加强监督管理，力求购

一、房地产成本管理中存在的主要问题进质优价廉的产品，避免在材料的采购过程中出现管理漏洞，造成ｌ、内部控制薄弱，偏重事后控制。房地产开发企业的成本不必要的浪费现象。要求材料采购采用招投标及竞价的方式，采购管理上作，事前比较薄弱。往往侧重于事后总结，成为事后控制行人员应承担起降低采购成本的责任。采购成本的降低是工程项目利为。特别是在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测，对成本重视程润来源之一；在用量控制方面，在工程施工中，材料成本的降低主度也不够：对开发过程中具体的业务也是事前不能很好的规划，基要来自材料用量的节约。在施工管理中，要使材料的质量有保证，本上是采用事后控制，在发现成本超支的情况下，为了保证总成本数量有控制，就必须加强材料的现场管理。管理人员要根据施工计在预算的范围内，只能从后续的工序中去挤这部分成本。划用量对施工队伍使用材料量进行监督，减少材料使用中的漏洞，

２、缺乏规范的成本管理体系和控制机制。很多房地产企业以节约用量。

虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立开发间接费用是房地产开发企业内部独立核算单位在开发现起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为等，不少企业也没有专门的部门负责成本管理。即使一些房地产企房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负业建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是担，因而无法将它直接记人各项开发产品成本。为了简化核算手续，形同虚设，不能真正发挥成本控制的作用。将它先记人“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它

３、项目决策阶段重视不足。房地产开发的决策阶段，虽然分配记人各项开发产品成本。开发间接费用与土地征用及拆迁补偿发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其用，它将直接影响一个项目的成败。但是现在没有几个房地产企业费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例地增减。但就单位开愿意花这份投入，就是傲了也是流于形式，很多房地产商做策划报发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变告仅仅是为筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划报反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。并且一般只对大因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发问接费。型项目进行可行性研究，小型项目基本上是靠主观判断做决策。三、房地产开发企业加强成本管理的对策

４、房地产开发项目管理的信息化水平有待提高。国内房地ｌ、加强内部控制，实行事前管理。在企业内部树立全员全产企业管理的信息化基本处于办公自动化、项目前期投资可行性分过程的成本管理的意识，要让每位员工明白成本控制是企业增加盈析、售楼、和物业管理等领域，而对项目本身的管理则缺乏有效的利的根本途径，企业的任何活动都可能发生成本，每个员工都有成信息手段支持。其中，最为突出的问题是对项目管理过程中大量的本控制的责任．使他们理解成本控制需要大家协力才能完成。运用信息处理工作基本上由手工完成，容易导致信息失真、遗漏和滞后，目标成本管理法，在成本发生之前，对可能发生的成本投资估算、项目管理和决策不能建立在准确、及时的信息支持之上，产生决策设计概算和工程预算，在项目的实施过程中对目标成本进行动态的失误、决策滞后、风险加大、开发周期延长、成本增加等诸多问题。调整，提前预测可能发生的各种成本超支的情况，从成本控制的源

二、房地产开发项目成本管理分析头上控制成本，有效杜绝成本超支的现象发生。

建筑安装工程费是房地产开发企业成本项目中的一个大头，一２、建立成本管理责任体系。成本管理责任制度（下接５７页）个建设项目往往需要数百万、上千万甚至上亿元的资金。这就要求

圜Ｂｕｓｉｎｅｓｓ５５ｃｈｉｎａ（２００８年第４期）