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证券

研究报告

房地产行业

2012年1月9日

房地产销售，孰主兴衰？

——房地产专题研究三：各城市限购政策效力比较

相关研究

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投资要点：

2010年以来，房地产市场持续下行，无论城市大小、限购与否，虽然在下降

程度上有些差别，但都难以幸免，正是“覆巢之下，安有完卵”。在本篇报告中，我们将试图分析限购政策对于行业的影响。 限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用也不宜过分夸

大。根据我们的分析，受限购影响较大的城市主要为一些外来人口占比较大、之前泡沫化程度较大的城市，例如北上深等一线城市以及长三角地区的一些主要城市。以提高社保纳税年限为手段的“严厉”限购政策影响较为明显，其他较宽松的限购条款（如以缩小限购区域、放宽“本市户籍”认定标准等）也有一定效果，但并不十分明显。我们注意到，在我们研究的40个城市的样本中，未限购城市的市场表现并未显著好于其他城市。因此，对大部分城市而言，销量可能更多是受一些外在市场因素影响，限购并非最主要原因。 非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此，将销售下降完全归

因于限购则有失公允。我们认为，同一区域的城市在消费置业偏好、经济发达程度及房地产市场发育情况基本相似，同一区域的限购及非限购城市在销量上的差异，可以视为是有限购政策导致的。限购政策虽然会在短期内对房地产销售产生一定冲击，但非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑，而限购政策导致的缩量，根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同，大致会导致10-20个百分点的下降，在销售量的减少中约占15-35%。

证券分析师

殷姿 A0230210050002

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我们认为，信贷紧缩和经济衰退预期造成的系统性市场萎缩，是限购城市销

售恶化的更主要原因，延续我们前期的流动性框架，我们认为，流动性短期看信贷放松的幅度，中期看流动性的可持续性，而这一可持续性将由经济增长决定。在下一期的行业专题研究中，我们将进一步阐述和分流动性对行业销售的影响。

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