万科公司盈利敏感性分析
对于万科公司盈利敏感性的分析
万科公司盈利敏感性分析及贷款压力测试
简介
本文以销售价格对于销售数量和销售收入的影响，来分析万科集团盈利情况的敏感性因素；以及房地产企业万科贷款利息对于企业出货的压力。
前言
万科，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2011年，已在20多个城市设立分公司。在2010年时，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
正文：
敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。
首先，由于众所周知的“限购”政策宏观调控，房地产市场已经由不断上涨的态势转为冲高回落调整阶段。万科的房价也不能幸免，并且，万科像08年一样，做起了各地房地产市场住宅价格下降的领头羊，用行话说叫做“跑量”，趁着现在还未到达低位的价格出售手中的产品，换取资金流。
其次，我们来看几组万科今年的营收数据。援引网易财经披露万科年报—— “万科发布公告，2011年全年累计实现销售面积1075.3 万平方米，销售金
额达到1215.4 亿元。计算可得，万科楼盘2011年平均售价为12049元/平方米。
数据显示，2010年，万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，即楼盘平均售价为11303元/平方米。对比可知，万科今年售价每平上涨746元，上涨幅度为6.6%。
数据同时显示，万科2011年全年销售面积和销售额增长幅度为19.8%和
15.7%，而2010年万科全年销售面积和销售额同比增长为35.3%和70.5% 这意味着，比之去年，万科销售额年增长率陡降54.8%，销售面积年增长率降15.5%。”
