以房养老概念、起源及发展
一、以房养老概念
以房养老，也称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指拥有房产的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，相应的保险公司或金融机构对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，这种固定的按期付款一直延续到老人去逝，而老人在享用这笔收入的同时，仍然免费享有居住权。保险公司或相应的金融机构在老人辞世之后，可获得房屋的产权．将房屋出租或者销售甚至拍卖。目前国外在开展该项业务的同时也规定，一旦投保人与保险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命有多长，保险公司一律要按月付款，但如果投保人的实际寿命短于预期寿命，保险公司也一律可以收回房产。这种贷款方式，对于改善老年人的生活质量、减轻社会保障压力具有积极的意义。
二、起源及发展
（1）起源
以房养老的最先做法起源于荷兰，已经有几十年的历史，然而真正流行是从房价节节高涨的上世纪90年代开始。那时候很多老人都拥有房产，房贷已基本偿清或完全偿清，房子也在不断地增值，然而手中的养老金和积蓄却为数不多，希望有更多的现金用于周转或过上更好的晚年生活。在这种大环境下，银行或其他金融机构向这些老人们频频抛出橄榄枝，推销其“倒按揭”金融产品。荷兰的“倒按揭”其实就是将房子的剩余价值提前套现。所谓房产剩余价值就是房产现价减去未偿房贷。通常来说，只要房子不卖，房子的剩余价值就被困住，无法取出来享用。通过“倒按揭”，老人们可以以房产作抵押向金融机构贷款，金融机构会对房产的现价、借款人年龄、生命期望值等因素进行评估，然后一次性或分批向老人支付钱款。老人则可以一直留在房子里居住直至去世。当然老人们也必须为这笔贷款支付利息，然而由于他们已用房子做了抵押，利息会相对较低，但通常利率是不固定的。利息可以累加在每月的贷款金额上面，也可以由借款人分开支付。金融机构还会给贷款金额设一个上限，一般是总贷款金额(倒按揭贷款+未偿房贷)不超过房产价值的75%。一旦贷款金额达到这个上限，借款人要么必须偿还额外的贷款，要么必须提前卖房。
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