200条装修的小常识

对任何商品而言，价格都是影响交易能否成功的一个至关重要的指标，这对于二手房也不例外。作为购买者，一定要了解二手房定价原则，以便令自己购买的房屋物有所值，甚至物超所值。

一、影响房价的因素

在二手房交易中，影响房价的主要有以下几个因素。

(一)房屋因素

房屋竣工后即进入折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50年，每年折旧率为2％。另外，一般旧房的户型落后、功能老化、不适应现代生活的各种需求，是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等状况，也会对价格的制定产生一些影响。

(二)环境因素

影响二手房定价的环境因素比较复杂：既有自然环境，又有社会环境；既有小环境，又有大环境。在同一地段，旧房的小区环境不能和新建小区相比，比如小区的平面布局、公共设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都没有太多优势；再如社会环境，在同一土地级别的地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住；此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及相关设施等，也会对房屋价格产生一定的影响。

(三)心理因素

一般人们买二手房，都是因为它的价格优惠和其他因素。如果旧房的价格同新房相差不大，人们会更乐意购买新房。考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。

因此，如果以同地区商品房价格为基准来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数(约数，仅供参考)，具体内容见下表。

房屋价格测算因素和调整系数表

考虑因素 调整系数

房屋因素 1.折旧：每年-2%2.户型：“三小”户型(小厅、小厨、小卫)-10%3.楼层：板楼2、6层-3%，7层-5%，3、4层+3%，1、5层为基准价；若是顶层-5%4.朝向：无朝南外门窗-5%

环境因素 1.物业管理：无物业管理-5%2.非独立封闭小区：-5%3.有省、市重点中学小区：+5%

个别因素 1.砖木结构：-2%2.使用年限：每少5年-1%3.房屋质量及装修：5%

心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%左右。买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道：1.到房地产交易中心了解现房、期房的价格2.通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产

中介公司了解房屋价格行情3.货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价



买房八忌
购商品房八忌
忌大而无当。大户型不能简单理解为中小户型的放大，而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合理、更科学的设计。如合理增加了高度和采光（如设景观落地窗）。否则，面积扩大