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万达招商模式能否被复制？

记者：陈总您好！在不久前的“2009中国商业地产行业年会”上，大连万达集团董事长王健林先生发表了题为“万达商业地产模式与企业创新”的演讲，在演讲中提到万达招商的四大原则，第一是要招品牌企业，品牌企业租金低但是风险小，租金给付能力高。第二是要招主力店，比如超市、百货、家电、溜冰场等，这些主力店面积大，可以很好的充实项目，而且抗风险能力强，不像中小店铺可以同甘不能共苦。第三是要低租金和高租金的业态相互搭配，零售业态原则上不能超过50%。电影院、溜冰场、电玩、健身中心、酒楼等等都是低租金业态，但是能提升人气，带来高人流，从而使场子稳定。第四要考虑相当比重的餐饮业态，万达购物中心20%-25%的面积要招餐饮。餐饮放在最高的楼层，在商场经营中形成瀑布效应。

参照万达在全国各地开起来的购物中心的运营情况，请您评价一下万达提出的这几点招商原则。

陈建明：万达经过过去七、八年时间的探索，目前的确已经形成了相对比较成熟的招商或者说商业地产的操作模式。以上的四个原则是他们很多经验教训积累的成果，比如说关于招品牌企业。大家都很清楚作为购物中心项目，最终定位的形成依赖于这些品牌商的架构，所以品牌企业的招商对于购物中心项目或者说成其为购物中心是一个标准。这一点是大家的共识所在。第二点招主力店，也是一样的道理。对于主打中高端的购物中心项目来说，品牌招商是大家共识的东西，但是在认同了品牌招商的框架之下，很多开发商往往会有一些困惑，或者因为利益导向的问题对于主力店有不同角度的理解，因为主力店往往在租金的支付能力上要低一点。毕竟它的人流贡献率比较高，它的综合成本也比较高，所以它的租金承受能力相对比较低。在这种情况下，绝大多数开发商认同品牌招商的价值，认同主力店的效果，但是在实际操作的时候，往往因为利益的评判，在客观评估主力店在购物中心项目当中的角色的问题上，存在短视的问题。比如一个七、八万平米的购物中心，从超市、百货到电影院线三架马车几乎是必不可少的架构，但有的项目往往只取其二，形式上讲它是有利于租金的实现，但是长期来讲对于项目竞争力的保障，尤其是像北京、上海等大的城市，同一个区域多个大型项目激烈竞争的情况比比皆是，在这种情况之下，主力店在当中占有的比重某种程度上也体现了这个项目在未来竞争当中的竞争力。这一点大家有了认识，但是还需要在利益的评估上有更开阔的思维。

低租金和高租金，刚才讲到了品牌企业或者主力店，这些企业往往是在租金方面稍微低一点，又希望能够保证开发商的一个综合收益水平，从商业来说，商业是一个很典型的品牌为王的行业，这些品牌商家包括主力商为什么可以获得比较低的租金，原因很简单，因为这些企业经过长期的发展，做了很大的投入来打造这样的品牌。我们讲评估一个商家的租金的标准，总体来讲是一样的，但是如果把租金的水平分成两个部分，一部分是商家的品牌价值，任何商家的品牌价值加上商家的租金，都几乎是接近的。从这个分析来看，品牌度很高，所