第六篇 物业管理经验畅谈

第一章 中国大陆先进物业管理经验借鉴

第一节 深圳经济特区物业管理的先进经验

一、深圳经济特区住房供应模式

“衣、食、住、行”是人们生存的需要，如果无处栖身，无以蔽风雨，人是很难生存下去的 ，早在一千多年以前，唐代大诗人杜甫就写下了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜” 的千古名句，可见“住”的问题自古以来就是那么重要。住房问题解决得怎么样，决定于社 会发展，同时又反过来对社会发展起着一定的积极促进或消极阻碍作用。

既然衣、食、住、行是人们赖于生存的最基本需要，它与千家万户有着密切的联系，必然会 得到各国政府的关注和重视，当权者如果不能很好地解决与人们密切相关的衣食住行问题， 势必会引起社会的不安定和政权的不稳。其中，住房问题又是一个非常复杂的问题，它与一 个国家的政治、经济、住房制度、住房供应模式有着密切的关系。现在国际上基本上有四种 住房供应模式：

1实行住宅商品政策为主的国家。如美国、日本，在美国，大约有三分之二的家庭拥有自 己的独立住宅。据1970年的资料，美国属于政府投资的公有住宅仅占22%，而私人投资的 占978%。

2实行住宅商品政策兼有福利政策的国家。如法国、荷兰等国，主要是由政府提供低息贷 款，资助社会团体和个人建造房屋及实行房租补贴，其社会公共住宅比例约占40%-60%。

3实行住宅福利政策为主的国家。如前苏联、北朝鲜等。北朝鲜对城市住宅实行统一规划 、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配，房租一般不超过家庭收入的5%。

4实行住房的福利政策兼有商品政策的国家。如匈牙利，匈牙利自1960年改变住房由国家 包下来的办法，发挥经济杠杆作用，调动国家、集体和个人的积极性，加快了住宅建设。

香港目前实行的是双轨住房供应模式。一是政府资助的公共房屋(包括廉价出租的公屋和居 者有其屋两类)和政府宿舍；二是私人房屋——私人楼宇的出租和市场商品房的供应。

新加坡住房供应模式既与香港相类似，又有独到之处。新加坡实行的也是公营和私营双轨供 房模式。公营房屋由建屋发展局所建造和经营，租售结合，以售为主。到1988年3月，建屋 发展局所提供的房屋，容纳了新加坡86%的居民，居于住房供应的主导地位，虽然新加坡公 营房屋没有划分两类，但他们推行了按单元住宅面积的差价制度，体现了政府补贴或盈利的 不同。买小房，房价低于成本；买大房，房屋面积越大，单位面积价格就越高，以此来平衡 住房的经济承受能力和调节供需关系。 我国解放以来实行的住房供应和分配，基本上是国家包下来的福利性质的单一渠道，这无疑 给国家财政增加了很大的负担，并带来了分配不公等不正常现象。十一届三中全会以后，随 着市场经济的发展，沿海开放城市和一些经济特区率先改变了这种国家全包的住房制度，各 地相继出现了商品房的供应市场。深圳经济特区房地产业的发展更为活跃，开发商所提供的 商品住宅占全部竣工住宅的50%以上。怎样改变单一住房供应渠道和缓和供需矛盾，深圳市 政府非常重视这个问题，他们组团到香港、新加坡考察，学习、分析、比较和消化，结合我 国国情和特区实际情况，并在总结深圳住房制度改革经验的基础上，为解决深圳市人民住房 问题，优化投资环境，适应特区的需求，提出了深圳经济特区住房供应的新模式，即实行两 条轨道，三种类型，简称为“双轨三类”模式。我们用下表来说明这种供应模式。

福利商品房和微利商品房是由政府房管部门组织建设的。三类住房的建房比例实行“中间大 两头小”的原则，近期内按福利商品房和市场商品房各占30%，微利商品房占40%的比例控制 ，在住房面积与标准上，按深圳市政府(1988)195号文件规定严格执行，以保证“小型、 合理、实用、多类型”的原则的贯彻执行。

由此可见，深圳经济特区住房供应模式的多元化，决定了特区住房管理模式的多样化。

二、深圳经济特区住房管理模式