务与技术

房地产项目设计阶段的成本控制

■/张媛媛

摘要：房地产项目设计阶段是事前控制阶段合理削减项目成本的关键环节。文章从设计阶段的重要性分析为切入点，具体提出优化设计方案和推行限额设计等方法来实现房地产项目设计阶段的成本控制。

关键词：房地产项目设计阶段成本控制限额设计随着国家对房地产业监管力度的不断加强，我国的房地产市场越来越规范，专业化水平越来越高，房地产业已告别暴利时代，这使得房地产开发企业真正认识到要实现开发项目的最大经济效益，就必须合理利用资金，加强项目成本控制。我国房地产开发项目的成本控制基本还处于事后控制，只注重后期项目结算的成本控制，而忽略了施工前图纸的设计及其优化才是成本控制的关键环节，是一种典型的会计成本。

房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。民用建筑设计在没有特殊的工艺要求情况下一般涉及到五个主要专业（建筑、结构、水道、暖通和电力电信），三个阶段（方案设计、初步设计和施工图设计）。本阶段对整个项目成本的影响可达75%左右，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。为了有效地控制项目成本，就必须将成本控制的重点放在设计阶段，提高设计质量，降低项目成本。

一、优化设计方案

在规划设计阶段，开发商可以采用设计招标办法，在项目成本和设计方案相结合的条件下，选择优秀的方案设计和建筑设计单位，使项目不仅建筑造型美观，而且造价合理。对于优秀方案的比较，可以采用成本—效益分析方法，在满足工程—结构及使用功能的前提下，依据开发商可行性研究报告的经济指标（要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数）选择设计方案，结合开发商对项目的开发理念，最后修改并确定设计方案。在单体详细设计阶段，结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要，向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用，通过功能细化，

王银生

把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，加强设计出图前的审核管理工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在，如在设计出图前加以克服，花费的代价可能最小，效果最好。

二、推行限额设计

限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证满足业主方所要求的使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证不突破总投资额。由此可以看出限额设计有两层含义：从经济上讲，在不降低使用效能的前提下推行限额设计，将工程造价严格控制在对建设项目的投资限额内，这就要求变设计过程中的以量定价为以价定量，对限额设计进行层层分解，纵向到底，横向到边。从纵向限额设计来说，在编底制可行性研究报告阶段，根据总体造价控制目标层层分解，将责任进一步落实到项目法人的各职能部门，各职能部门各专业直接和设计院各对口专业对接，在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案设计和筛选，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。经批准的可行性研究报告和投资估算就是限额设计最根本的基础，它是设计方案选择和进行初步设计的造价控制目标，经批准的初步设计总概算要实事求是，要按照控制目标客观的反应设计的思想和意图，既要防止超出控制目标，又要防止人为压价，出现“钓鱼”工程，在此基础上进一步完成施工图检验。从横向设计来说，就是要将上一阶段设计审定的投资额和工程量，按照各个专业进行分配，先分解到项目各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，再根据工程设计的实际情况进行细分。在设计的过程中，设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑成本比例1/4的钢筋工程为例，其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的一项。

（2011年第15期

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