中国购物中心的国际化与本土化

中国购物中心的赶超时间有三十年，而且中国的购物中心就是伴随着国际化一直成长的，我们中国原来最早的这个商业形态，就是过去的每个城都有的百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合作社。从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国，到更大的一点的购物中心现在进入中国，购物中心发展中间有一些循序渐进的过程。现在回顾一下中国购物中心发展到今天，看一下它的发展阶段和特点：

第一阶段就是说，中国的过程中的形态，严格意义上的购物中心的并没有，都是中国原来百货形态发展出来的这种购物中心化。我们原来百货里面除了购物是没有其他形态的。就是连一个休闲也不会有，包括水吧、餐厅都不会有，包括现在中国大多数百货也是。所谓购物中心化，就是在一楼传统的珠宝化妆品，旁边做一些奢侈品店一线品牌店，然后比如说在二楼或者说在最顶层也加了一些餐饮娱乐，这个形态目前在中国，就是百货型购物中心，在中国尤其在二线城市以下还是主力的形态，而且消费者也习惯于这样，觉得去了以后产品线很多很丰富，大而全的中低端大卖场是发展过程中的核心特点。

从城市梯度发展的角度，现在已经出现几个特点：

在北京上海这种一线城市开始出现购物中心了，我们叫这个为分层，你比如像北京这样的要出现高端的购物中心，奢侈品的购物中心，像我刚才看到的华贸虽然是综合性的，也是中高端为主的这种购物中心，还出现了像这种中粮西单大悦城这种主题化的购物中心，就是以年轻人时尚为主题，包括像世贸天街和蓝色港湾这种以休闲为主的购物中心。

但是在二线城市这个购物中心的发展，还是以中低端的大卖场的这种购物为主力形态。中高端的购物中心，还仅仅是一个苗头，比如像西安还出现了一种大中，在合肥有个瑞景，在济南出现了贵和等等，但是仅仅是一种趋势和苗头，体态比较小品牌也不全。

那么在三线城市严格意义上还没有我们说这个购物中心，还是以专业卖场批发零售一体的批发市场、传统百货为主。

从区域发展的特点来说，中国的两个最大的一个特点就是城市化进展非常快，现在已经达到的46.6%，有6.6亿人口在城市，那么在未来的15—20年我们要完成整个70—80%的过程。所以中国现在这个发展前景肯定是郊区化为主。第二个就是城市老城区的升级换代，老城的复兴。这两种形态也说明未来的中国购物中心在这种郊区化，包括城市配置比较低的新城区、开发区和一些地级市、县级市里，社区型的和区域型的购物中心可能会成为主体。 中国购物中心，未来发展空间非常巨大，时间也不会很长，商业用地我们是40年，按照城市化起码要用20—40年，无论是人口的静态水平还是消费水平的不断增长，肯定是这个发展空间是巨大的。像欧美学习像日本学习无疑是一个趋势，但同时在学习的同时也要完成一个本土化的过程就像当年的日本一样，找到自我发展的一个规律或者一个方式。 美国最值得我们学习的：

第一个他的郊区化，车轮经济带动的导向和模式，，那么中国的这个城市化是两极，第一个我先说郊区化，尤其是一线城市二线城市，在这个方面应该像美国学习，就是它不是像中国，以房地产开发为主导的，我是说的地大这种大范围，从支柱的这种形态；而应该是按照公共交通TOD，按照城市公共交通配置的这样一个新城区的这样的一个发展形态，就是交通工作生活娱乐一体化的新城，这样一个模式来发展。这个美国的这种模式就是值得中国学习，他从这个停车场、他这个一站式的配置，包括整个跟城市跟人民生活这种融合一体化这种东西。

第二个就是创新，因为中国业态要创新，为什么？本来时间比较短，购物中心这个稀缺性，而且未来这么长时间的发展，而且就是说文化的区域的消费能力的人口的差别非常巨大，