利用杜邦分析这种会计方式分析房地产公司的盈利能力 一般用于股票估值

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基杜方的地公盈利力析于邦法房产司能分 文/吕恩泉刘江涛

【内容摘要】本文给出了研究房地产公司盈利能力的方法，即杜邦分析方法，并使用该方法分析了万科地产 的盈利能力。净资产收益率是反映公司盈利能力的最主要指标，是杜邦分析体系的核心。使用杜邦分析， 可将房地产公司的盈利能力分解为：以资产收益率和销售净利率衡量的收入能力，以资产周转率衡量的运营能力和以权益乘数衡量的企业财务杠杆。对万科的案例分析表明，其盈利能力主要来自于低成本加成和 杰出的运营能力

【键词】房地产公司；盈利能力；杜邦分析关【作者简介】吕恩泉，就职于中国建设银行黑龙江省哈尔滨市阿城支行，硕士；刘江涛，哈尔滨理工大学经 济学院讲师，硕士。

房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础

实践中，净资产收益率可能是国内证券市场使 用频率最高的一个财务比率，原因是它被视为衡量上市公司首发、增发、配股资格的主要指标之一。 净资产收益率也被视为衡量上市公司盈利能力的最主要指标。通常，公司资产由投资者投入和举债形成。也就是说，公司的资产中有相当一部分是借人资金，而另一部分是投资者投入资金。对投资者而

建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业 也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛；济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发经展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健

盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个 国民经济的发展具有重要的意义。 一

言，他最关心的便是其投入资本运用效率，即净资产收益率指标。净资产收益率还能反映公司整体单 位资本的盈利能力，反映资本的自我积累和自我发展能力，并且与企业的负债经营没有自接关系。财政部《国有资本金效绩评价指标解释》(统字财

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盈利指标的选取

净资产收益率是指上市公司的净利润与净资产 (股东权益)的百分比。本

文选取了净资产收益率这个盈利能力指标来进行为期六年的一个趋势分析， 由于净资产收益率是衡量上市公司盈利能力最直接 最有效的指标，它反映了股东的收益水平，是一个

【 91 ) 1 93 9号认为，净资产收益率是评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的最综合性与代表性的 指标，反映企业资本运营的综合效益，在我国上市

公司业绩综合排序中，该指标居于首位。净资产收

综合性最强的财务比率。用净资产收益率评价上市

益率充分体现投资者投入企业的自由资本获取净收公司业绩，可以直观地了解其投资价值，即企业净益的能力，突出反映投资与报酬的关系。因而，中国证监会规定，公司要进行配股，必须三年平均净资产的运用带来的收益。 理论上看，净资产收益率是反映公司盈利能力的最主要指标。作为杜邦分析体系的核心，它是企业销售规模、成本控制、资产营运、筹资结构的综 合体现，是公司营运能力、清偿债务和盈利能力综合作用的结果，是综合性最强的财务比率。它直接表明股东拥有的净资产的获利能力，反映股东权益的收益水平，即企业盈利的真正绩效。 .

资产收益率达到1%以上。可见，净资产收益率指 0 标非常重要。 由此可见，净资产收益率是衡量盈利能力的最

主要指标，故选择净资产收益率来代表上市公司的盈利能力。 二、房地产上市公司盈利能力分析的杜邦方法基于净资产收益率的房地产上市公司的盈利能

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