物业管理方案

一、物业管理前期筹备工作

1. 管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

2. 建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

3. 依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

4. 制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

5. 规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

1. 设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

2. 安防工作：

1) 保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2) 保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3) 门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4) 充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5) 做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6) 建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7) 配有消防系统设施设备，能随时启用。

8) 小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9) 加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10) 车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

3. 为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

1) 各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2) 小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3) 本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4) 各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5) 为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6) 凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

7) 各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

8) 住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

4. 环卫绿化工作：