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一!案例基本概况

绿地房地开发有限责任公司 1以下简

称/绿地公司),.成立于 20 0 7年 1 2月,注册资本 7 00 0万元(系法人股 );经营范围:房地产开发 !房屋租赁 !物业管理 !建材 !装演材料 !电器设备维修 !绿化 !劳务服务 !水电安装 !维护服务 等;截止2 0 1 1年1 2月3 1日绿地公司账面资产总

绿地房地产开发有限公司股权转让价值评估案例分析 O文/程德元

额 139 90 . 1万元,其中:存量房面积川 1 9. 7平 5方米,账面值 71 6 6 .5 7万元;负债总额 2 390 .4 3万元;净资产 1159 9 .6 8万元,其中:实收资本 7 0 00万元"

绿地公司拥有的存量房产为:(l )天上人

作者简介: 安徽铜陵华诚资产评估有限责任公司总经理,中国注册资产评估师 !中国注册会计师/资深会员/ !注册税务师 !高级会计师上海财大 !上海国家会计学院/会计硕士/ .安徽省首批会计领军人才在 5中国注册会计师 6 ! 5中国资产评估 6 ! 5财会学习 6 ! 5中国税务 6等期刊上发表论文3 5篇

间1至 6层商业用房 4 4 1 7. 6 3平方米,账面价值 13 6 7. 5万元; 3 (2 )明珠大厦 1至 4层商业用房 6 189 . 4 4平方米,账面价值5 60 0 . 87万元; (3)茂 源大市场1 5个车位 5 12 .1 4平方米,账面价值 19 8. 35万元"

二!绿地公司股权价值评估结果 (一)绿地公司存量房产的评估结果 注册评估师运用市场法对绿地公司现 有账面存量房产进行了评估,存量房产评

表1

单位:万元

明珠大皿 1一4层商业房房

6189碑 4

5600. 87 7

12079. 00 0

115. 66 6

估值16 311. 2 0万元 (详见表 l)O绿地公司存量房产评估值 16 3 1 .2 0万元,在没有考虑相关的税费的情况下,与账面 值 7 166 .57万元相比,增值 9 14 4 . 6 3万元,增值 率1 2 7 . 6%"这其中涉及到相关的税费包括:营

茂源大市场 1 s个车位位 合计

512. 14 4 11119 21 1

198. 35 5 7 166.57 7

232. 20 0 16311. 20 0

17. 06 6

上述营业税及附加!土地增值税 !企业所得税4 6 2 4 . 6 2万元,占评估价值 2 8 . 5%,若 3扣除上述应缴税金,绿地公司存量房产实际增值 4 520 . 0 1万元,增值率 6 3. 07%"

考虑营业税 !土地增值税后!企业所得税,绿地公司股权价值为2 79 1 0. 8万元,两者相差 4624. 6 2万元,后者比前者高出1 9 .8 5%"这两

业税及附加! _上地增值税 !印花税 !企业所得税!销售费用等,且这些税费对评估结果的影响相当大"

种评估结果对评估报告使用者来说,会得出完全相反的结论,对

评估报告利益相关者的 决策来说影响较大"

(二)绿地公司存量房产评估过程中涉及到营业税及附加 !土地增值税 !企业所 得税 若绿地公司按上述评估价值计算,应缴纳营业税及附加 !土地增值税 !企业所得税 (暂不考虑销售费用)共计 4 6 2 4,6 2万元,其中: (l )营业税及附加9 1 3.4 2万元 (营业税税率 5%,城市维护建设税税率 7%,教育费附加 3%,地方教育费附加 2% );(2 )土地增值税 2 19 6 .3 7万元 (按普通住宅与非普通住宅分开计算 ),其中:/天上人间 0商业房 9 4 6 .0 6万元,/明珠大厦 0商业房 12 50 .3 1万元;(3 )印花税 8 .1 6万元;(4 )企业所得税 150 6 . 6 7万元"

(三)绿地公司股权价值评估结果 1.若注册评估师不考虑营业税 !土地增值税 !企业所得税,绿地公司股权价值评估结果截止20 1 1年 1 2月3 1日绿地公司评估后资产总额 3 0 3 0 1. 1万元;负债总额 2 3 3 90 . 43万元;股权公允价镇2 7 9 1 0 . 8万元" 2 .若考虑到营业税 !土地增值税 !企业

三!注册评估师评估房地产开发企业股权价值时,营业税 !土地增值税 !企业所得税究竟是否属于评估范围 笔者认为:最重要的判断标准是涉及到营业税 !土地增值税 !企业所得税的纳税主体是否与评估结论有直接的关联?是否影响 到评估结论?

所得税,绿地公司股权价值评估结果截止20 1 1年 1 2那旧绿地公司评估后资产总额 3 030 1 . 1万元; 3负债总额 7 0巧. 5万元; 0 股权公允价值 23 286 . 2 6万元"

房地产企业存量房产涉及到营业税 !土地增值税 !企业所得税的纳税主体均为产权所有者,土地增值税 !企业所得税与产权所有者的历史取得成本有直接关系"也就是

在考虑营业税 !土地增值税 !企业所得税,绿地公司股权价值为 2 3 2 86 .2 6万元;不

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