第一步：待估宗地影响因素指标说明

影响因素 商业繁华度 交通便捷度 环境质量优劣度 基础设施状况 规划限制条件 宗地形状 宗地深度 地基承载力 综合修正系数

条件说明 商业不繁华 距主次干道距离 环境质量较优 六通一平 一般限制 形状较规整 宗地深度一般 坚固稳定

优劣度 较差 一般 较优 较优 一般 一般 一般 较优 ∑K =

修正系数 -0.03 0 0.1 0.04 0 0 0 0.05 0.16

请根据待估宗地实际调查资料 因素修正系数和综合修正系数 系数列对各因素进行修正。

第二步：确定年期修正系数K 6 待估宗地土地使用权的总年限为 50 已使用年限 请在空白的单元格内录入使用 土地剩余年限 44 剩余44年。有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ] 2.25% 5.31% 存款利率 银行贷款利率 请在空白的单元格内录入当前 r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款 一般取一年期利率为准。 利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。

m—剩余土地使用年期，为44年 n—法定土地使用年期，为50年 则 K= 0.9538 第三步：4.确定基准日修正系数 哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。 因此取容积率取 1 空白单元格允许手动修改，但 第四步：确定容积率修正系数 待估宗地容积率小于1,根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈 1 空白单元格允许手动修改，但 尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系 第五步：确定待估宗地地价 土地单价=基准地价×(1+综合修正系数)×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 基准地价系数修正法评估过程参见下表： 待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表

宗地位置 哈尔滨市哈平路

土地 等级 三级

基准地价 综合 (元/m2) 修正 系数 0.16 405

期日修 正系数

使用年期 容积率修 修正系数 正系数

1

0.9538