我国物业管理现状、物业管理企业存在的问题,解决问题的对策

《经济师》2007年第3期●管理世界　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

浅谈我国物业管理企业经营问题与对策

●张雅静

　　摘　要:随着WTO的加入和国外先进的物业管理企业的进入,物

业管理企业将面临更多的挑战和机遇,物业管理企业要学习国内外的先进的物业管理方法和手段,全面提高人员素质和经营管理水平,建立科学的市场营销体系,积极开展综合经营服务,及时扩大市场范围,不断提高经济效益,使企业能够长期高瞻远瞩,审时度势,立足现在,放眼未来,从而实现可持续发展的长远目标。

关键词:经营　市场营销　素质

中图分类号:F293.33文章编号:1004-4914(-一、中国的物业管理发展至今已有20年的历史。20年来,中国物业管理从无到有,从弱小到强大,逐步从房地产的附属行业发展成为具有一定规模的朝阳产业,并极大地推动了房地产业的发展。物业管理行业的队伍日益壮大,物业管理越来越多地为社会各界所认同,物业管理消费意识也逐渐市场化。

1.物业管理事业健康发展。物业管理作为一种全新的行业形式,它给人们所提供的服务已经得到了全社会的认可。伴随着我国房地产业发展的大好形势,人们开始十分注重提高自身居住环境的质量,这使得物业管理因为有了如此难得的“天时、地利”,而被人们喻为“朝阳”行业。许多物业管理企业不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系,而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时,随着政策法规的逐步出台和落实,社会及业主对物业管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成,在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。

2.物业管理行业进入品牌竞争时代。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。随着房地产业的蓬勃发展,新的物业公司不断涌现。尤其是在加入WTO后,年轻的物业管理企业何以应对?如何抵御外来物管军团的冲击,减少彼此的实力差距?这是物业管理业面临的重大机遇和挑战,要自如应对国际跨国公司的竞争,就必须尽快转变传统的文化价值观念,按市场经济的要求思考问题,必须在加入WTO之后的适应期内,按规则打造出中国物业管理的国内品牌和国际品牌,物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代。

二、物业管理企业经营中存在的问题

物业管理作为一种新兴的产业在我国虽然得到了很大的发展,但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业,还存在着很多问题和不足。

1.重“服务”而轻“营销”。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少,企业没有正确的市场营销观念和机制,缺乏市场竞争力。很多的物业管理公司尚未将市场营销提到企业发展日程中来,甚至是一些国内较为著名的物管企业,也只将精力投注于上级开发商的“自建自管”项目中,至今仍未参与到市场竞争中。当今的社会是商品经济和市场经济高度发展的时代,物业管理企业要走向市场,营销是关键,但是我国大多数物业管理企业的决策层对物业管理的市场营销工作认识不够,重视不够,甚至是市场营销的门外汉,没有完善的物业管理市场营销理论做依托,没有经验丰富的市场营销人才,这都直接阻碍了企业制定完善的市场营销决策,大大影响了企业的经营能力和市场竞争力。随着物业管理市场化进程的加快,市场竞争日益激化,市场营销越来越被提到物业管理企业的日程上来,物业管理企业要得以快速发展,市场营销将是一条必由之路。

2.市场经营的模式单一。派生的,存在先天不足,,获利空间

保洁、垃圾清,甚至仍然沿,行政色彩浓厚。有的则仅限于小修、小补,竟,忽略了对物业的整体维护和管理,致使物业破损贬值,在紧紧围绕业主和使用者的需求开展多种经营活动和专项服务方面显得乏力,更谈不上对物业管理经营能力的提高。

3.缺少专业的物业管理人员。物业管理是专业化和综合性要求都比较高的新行业,对管理人员的专业水平和综合素质要求较高。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。而目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。

三、解决问题的对策

1.建立科学的市场营销体系。物业管理是市场经济不断发展的产物,物业管理必将直接面向市场,并适应市场经济发展的要求。尤其是伴随着WTO的来临,越来越多的外来军团抢占国内高端物业管理项目,促使物业市场的竞争日趋激烈,任何一个企业都将参与到市场经济活动之中,只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场经济浪潮中适应市场经济高度发展和市场竞争的需要,使企业立于不败之地,得以长期生存、发展和壮大。

物业管理企业要建立健全企业科学、系统、完善的市场营销体系,要不断提升自身的市场营销理念,由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性,公司决策层更应具备强烈的营销意识,做到懂营销,参与营销,将营销的概念深刻地溶合于物业经营管理工作之中。物业管理企业要做好完善市场营销体系的一系列工作,包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、制定市场战略、进行市场调研与预测、信息收集、人员管理、市场管理、销售实施等多方面工作。

2.积极开展综合经营服务。纵观物业管理行业成功运作的国外和我国香港地区,其物业管理企业都是采取多元化经营模式,以提供物业经营、管理综合服务为特色。在美国物业管理行业,大多数企业都可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。大陆物业管理企业如果总是以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。从目前物业管理行业的经营状况来看,仅靠物业管理服务费收入,大多数物业管理企业只能维持简单再生产,尚不足以实现扩大再生产。因此,物业管理企业必须独立走向市场,开辟新的创收渠道,要在政策允许的范围内“一业为主、多种经营”。在物业管理处于微利甚至亏损的情况下,开展综合经营服务能够为业主和使用人提供尽可能全面的服务,增加物业管理企业的收入,提高物业管理企业的经营管理水平,使得企业长期稳定发展。

3.培养高素质的专业人才。物业管理企业的实力不仅是资本的实力更是人才的实力,物业管理投入的不仅是资本,更是人才及经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍,是企业生存与发展的根本条件,也是企业参与竞争,每战必胜的信心所在。物业管理企业应树立人才观念,要把物管人才的培养提高到战略地位予以高度重视,加强人才工程的建设,不仅要从社会上招聘能人,还要从多方面培养,吸引和留住高素质经营管理专业人才。同时要加强员工的专业化培训,要注重在实践中培养经营骨干,如对企业的经营人员、管理人员进

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