哈尔滨东平公寓营销策划方案

一、 哈尔滨市房地产市场状况分析

近几年，哈尔滨市房地产市场增长很快，特别是2000---2001年其增加率是史无前例的。加之今年是市政府提出的“要叫市政建设一年一变样，三年大变样”的关键一年，今年在市政府的调控下住宅建设的增幅将超过以往任何一年。可见，作为国民经济发展龙头行业的房地产业正在持续、迅猛地发展。

另外，国家住房改革及金融政策的相继出台，如取消福利分房、改革拆迁还建办法、货币化分房政策的实施以及银行逐年降息，贷款利率下调等，这一系列的政策使居民的购房热潮空前高涨，这对房地产业是一个极大的推动。

然而，我们还必须清醒地认识到国家对房地产市场的整顿也在逐步地规范，从开发项目到建筑施工到市场营销再到物业管理，都在朝规范化、专业化、精细化发展。与此同时，消费者也越来越成熟，越来越理性，因此，今后的房地产市场竞争必然更加激烈，竞争的焦点将主要集中在价格、户型设计、社区环境以及物业管理上。由此可见，要想在房地产市场上站住脚，一是要有雄厚的资金支持；二是有超前的意识，选择具有专业知识的专业公司，即规划设计公司、监理公司和营销代理公司。这必能增强开发商的市场竞争力，从而增加企业的利润。

二、 项目总体评述

（一）地理位置

东平公寓位于哈尔滨市南岗区平准街、平公街和十字街交汇

处，紧邻城市的主干道宣化街、大成街，这两条街道是连接南岗区、道里区、道外区和太平区的必经之路，交通十分便利，属城市的中心地段。

（二）周边环境

东平公寓周边有南岗区重点小学马家沟小学、第十三中学、哈

尔滨市体育学院等学校，毗邻医大一院、省中医院，东大直街商业圈，医疗和购物十分方便。另外，楼宇本身自设佳乐综合大市场和大型超市为居民的日常生活带来方便。但大型绿化休闲场地的缺乏将对销售有一定程度的影响。

三、 购买人群市场定位

东平公寓的主要购买人群将是一些政府官员、民营企业家、银

行职员等具有稳定收入的管理者和高收入私营者。

但我们也不能忽视准消费人群同样有着巨大的购买力，因为从营销学角度来说，这种购买力往往不局限于人们的经济实力，比如说，手机、呼机、名表、名车、名牌服装等产品的消费群体中有60%以上的人的消费水平在这些产品的正常消费水平线以下，但他们仍然追求时尚，超值消费，目的是提前步入上流社会，体现自我价值，这种消费在哈市极为典型。所以我们应该有效地利用银行按揭贷款这一政策，把这些准消费群转变成为正式的消费群体。

四、 营销策划思想

（一）卖点策划

² 震憾卖点：一流生活方式，大众化的价格。

目前哈尔滨市的开发已呈日新月异之势，同地段、同档次的

楼盘竞争已趋于白热化程度，所有的竞争利益点如出一辙，即地点、物业环境、增值、尊贵感，但现有的事实充分说明，价值认同及附加价值必须尊重消费者的实际承担能力，透明度越来越高的市场，消费越来越理性的顾客，都使价值衡量的标准发生了变化，在所有地产完美组合方案竞争无效的背后，最原始、最见成效的竞争方式就是价格。所以，建议东平公寓以价格为主要竞争手段，制定合理的、具有吸引力的购买方案，这既是消费者最关心的问题，也是同业同质竞争者尚未明确使用的竞争手段。