层次分析法在房地产项目销售定价中的运用
层次分析法在房地产项目销售定价中的运用 作者：肖燕
来源：《城市建设理论研究》2013年第02期
摘要：层次分析法（AHP）运用在住宅类项目销售定价中，将增加决策的准确性和科学性，现就近期我公司代理项目住宅类产品定价案例作如下探讨。
关键词：房地产层次分析法
中图分类号：F713.3文献标识码：A文章编码：
前因：房地产底价方法中应用最为广泛的是市场比较定价法，按照常规的市场比较定价法，寻遵循以下步骤：1、确立竞品楼盘，依据竞品楼盘与项目的竞争强弱程度设立参考权重系数；2、确立价格影响因素，设定各因素对价格影响的权重，常规较为严谨权重确立方法是成立定价小组，小组成员各至依据经验值设立各因素权重，再采用算数平均数确定具体权重；
3、拟定价项目与竞品项目各价格指标对比打分，定价小组各成员分别按自身经验打分，再采用算数平均数确定各因素具体分值；4、打分汇总加权，得出拟定价项目相对竞品楼盘售价；
5、再参照竞争关系权重得出项目价格建议。再采用以上定价方法时，人的主观因素决定了价格的走势，最终定价主观因素比重较大，如何最大限度降低人主观或经验值判断对定价体系的影响，制定出相对客观科学的价格体系，一直是困扰我的难题，层次分析法（AHP）给了我很大的启示，我尝试将其应用于定价中，现将其提出：
基本情况：
我公司代理的首创鸿恩国际生活区项目位于江北区大石坝，于2012年10月推出7号楼王部分产品，项目高层类物业直接竞争对手为东原D7区、保利江上明珠馨园、保利香雪、华润中央公园，以上竞品楼盘分布情况如下图：
各竞品楼盘当期销售价格如下表：
住宅类物业定价考虑因素大致为下图所列：
解决方法：
1、定价影响因素有8个，两两比较得判断矩阵如下：
2、采用几何平均数，各指标权重归一化
企业品牌：a1=8=0.59
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