关于房地产抵押贷款的评估

目前，房地产抵押贷款评估中存在着不少问题，笔者希望就此与同行们切磋。

一、接受评估委托前需要注意的问题

抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款之前，就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕，银行却不同意贷款时，就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此，评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方，即评估机构只能提供抵押物的评估价值，并不能保证贷款的实现。

在抵押物评估前，一些委托方可能会提出评估结果要达到某一具体金额等不合理的要求。这是对评估机构执业道德和风险意识的考验，评估机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但评估机构应该与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免评估工作完成后的“扯皮”。

还有一些委托方会要求评估机构提供抵押物“初步的预估值”。一些委托方甚至是找了多个评估机构，谁提供的“初步的预估值”高，就让谁评。而一些评估机构为争夺业务而投其所好，向对方随意提供使其满意的“预估值”。结果在正式提供评估报告时，因达不到当时应允的“预估值”而出现了纠纷。这些问题，都是在接受评估委托前需要注意的。

二、关于评估的价值类型

抵押贷款中的抵押物是处于准交易的状态，当贷款期满而债务方无法还贷时，银行有权处置抵押物。银行在确定抵押物的抵押价值时，要考虑风险，进行变现能力分析，并要扣除处置抵押物时发生的卖方税费等。因此，有人提出，为防范信贷风险，需要评估抵押物的清算价值作为抵押价值。但是，评估机构评估的清算价值并不一定能符合贷款银行的要求，因此《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）要求：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。同时要求“房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。”“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”最后由银行来确定贷款数额。

三、商品房抵押时的评估

商品房抵押评估一般采用市场比较法。采用市场比较法进行商品房抵押时需要注意以下问题：

1.比较案例选取时应注意的问题

市场比较法中比较案例的选取，决定了评估结果的正确程度。笔者认为比较案例选取时需要注意以下几个问题：

（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。同一地段等级内可能存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。

（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。

（3）比较案例的交易日期要尽量接近评估基准日，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，福州市商品住宅市场涨幅一直很高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响评估结果的准确程度。

（4）比较案例的价值属性应尽量一致。福州市房地产估价协会今年五月份已经出台了根据户型价格差异确定的户型指数，因此，商品住宅评估时所选择的比较案例户型应相同。此外，作为比较案例的商品住宅所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近；建筑类型（多层、小高层、高层）也应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。