清华大学法学院崔建远教授发言：中国的用益物权制度

上传时间:2006-7-3

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女士们、先生们下午好！按照会议的安排，由我来向大家报告中国民法物权制度，分两大部分。第一部分是中国现行法商用益物权制度，第二部分是中国物权法草案上的物权制度。

中国现行法上用益物权制度，第一种是国有土地使用权，他规定在中国的民法通则，土地管理法，城市房地产管理法等法律当中，这种权利的目的是进行房地产的开发建设，使开发建设的人保有建筑物的所有权，这种权利的课题是国有土地的地表，这种权利使用期间有70年、50年、40年在实物当中还有30年的。

这种权利的取得方式，在目前通过行政划拨的，也有通过出让和转让的，我们的目标是逐渐的减少行政划拨方式，因为这种方式是用国家的行政权利，将国有土地当中的使用权无偿的指定由某个部门来享有，他不符合市场经济的要求，也不是公平竞争的结果，所以我们应当逐渐的减少这种土地使用权的取得方式，扩大通过出让和转让这两种市场方式的国有土地使用权取的方式。

在中国的现行法上，国有土地使用权大量的表现为人们进行房地产开发建设所用的权利形式，也包括进行采矿所需要使用土地，他也包括建设桥梁、隧道、涵洞等等所需要的国有土地，这是第一种用益物权。他类似于大陆法系许多国家的地上权制度。

第二种叫“宅基地使用权”，这种权利被规定在《民法通则》还有部门规章当中。他的目的是为了农民建造生活用房或者是住宅，并使农民保有住宅的所有权。这种权利的客体是集体所有土地的地表，如果把城市当中私有房屋下面基地的使用权也进行定位，有两种思路，一种是界定为国有土地使用权，另一种就是界定为宅基地使用权，我个人认为这两种思路各有道理。如果让我个人选择，我宁愿界定成宅地使用权，如果这个结论被接受的话，宅基地使用权也有少部分是以国有土地的地表作为客体的。

这种权利的期限是永久性的，他和一般的用益物权有所不同，本来人们说所有权是有形的，他用益物权是有新鲜性的，但是在中国宅基地使用权却是永久性的。按照中国现行法的规定，宅基地使用权不许转让，不需抵押，但是如果农民通过转让房屋也可以达到转让宅基地的效果。

通过这种迂回曲折的方式转让宅基地使用权，集体组织就不再批给转让人新的宅基地使用权。