恒大上市之谜

房产观澜』 [案例分析]恒大地产IPO夭折的台前幕后(转载)

谢涛 发布于：2008-03-28 12:19:04 点击31次

在经历2007年资本市场的疯狂之后，中国的房地产企业也许将要面对的，是高潮之后的沉淀和阵痛。

3月20日，本是恒大地产香港上市计划中结束招股、公布定价的日子，市场却传来恒大地产集团正式宣布将IPO计划推迟的消息，2008年第二例中国内地房企赴港IPO之路戛然而止。

这是一条喧嚣而坎坷的上市路。恒大地产早在1月即获得香港交易所批准，然而全球股市连续两个“黑色星期一”，迫使恒大将上市路演的日程延后。

直至3月6日，恒大地产才公布上市日程：3月7日至12日上市路演，3月13日至3月18日公开招股，3月20日为预期定价日，3月28日正式挂牌交易。

有消息称，恒大地产在上市路演过程中，未获得一位基金经理发出的认购意向。而孤注一掷的恒大则再次宣布，将公开招股日延迟至3月19日，在没有获得机构投资者认可的情况下，恒大寄望以比较低廉的入场费，吸引散户。

然而，3月17日的股市“黑色星期一”彻底击碎恒大希翼吸引散户的上市梦。当日，沪综指和深证成份指单日分别下跌3.6%和4.4%，两市总市值为247，402亿元，较上一交易日蒸发10，863亿元。

最终的结局似乎可以用股市大跌及市场形势低迷来解释，在我们将恒大招股书及其近年来发展轨迹详加分析后发现，或许真正决定恒大地产IPO夭折的，还是在于企业自身能否给予投资者信心。

土地储备

4580万平方米。

这是恒大在招股书上公布的现有土地储备量，这一数据，已然超越了碧桂园登上“最大地主”之位，是万科集团近两倍。刚刚公布的碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则称约为3000万平方米。

就在2006年末，恒大地产的土地储备才不足600万平方米，为了准备上市，恒大地产在去年一年时间内将土地储备极度膨胀近8倍！

对一个并未上市的房地产企业来说，高达4580万平方米的土地储备无疑更像一把双刃剑。超大规模的土地储备量，能够迎合港交所人士的喜好，而拿地的能力和决心也能让投资者对未来发展有充足的预期。它可能面临的风险则是，国家对于开发商囤积土地的行为将会加大处罚力度，国土部门去年9月开始的土地执法“百日行动”即是明证，12月国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》则再敲囤地警钟。

另一个问题也浮出水面：在2007年土地招拍挂市场近乎疯狂、常常“面粉贵过面包”的形势下，恒大如何在众多实力派房企大鳄的嘴中夺下近4000万平方米的土地？