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新项目操作指引

新项目操作指引

一、开发建设至项目开盘期间

（一）项目图纸确认以

要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型、电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、消防设施情况等。

（二）项目开盘前半年（或根据营销要求）

1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算、各类物业服务费收费标准。

2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；

3、提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题；

4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。

5、确定管理处人员编制，对管理成本进行测算，主要有人工成本、秩序维护费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、管理处综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时规约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时规约印刷。

（三）整个阶段

1、前期介入的跟进和落实。按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。

2、水电气配套。设备房设置尽量集中、便于维护管理。电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。项目进水管口径与小区高峰期用

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