住宅项目定价方法探讨
住宅项目定价方法
陈煜红等：住宅项目定价方法探讨
摘要：住宅项目的定价方法较多，但在实际运用中，有的定价方法没有考虑市场需求和行业竞争状况，有的虽然从理论上考虑了市场需求和行业竞争状况，但没有现实可操作性，故本文提出一种既能反映市场需求和行业竞争状况又可用于实践操作的可量化的定价方法，并对该方法全过程的定价进行探讨，最终确定出每套单元的可售价格，以期对那些从事房地产项目定价人员起到一定的借鉴作用。 关键词：定价方法，类比量化定价法，价格调整系数
一、概述
在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润。差别定价法，它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本文中，笔者主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，
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