高教公寓项目分析

第一部分 项目市场分析

4月17日国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被成为房地产调控“新国十条”，堪称史上最严厉的房地产调控大幕由此拉开。当前人们关注调控的效果特别是房价的走势。房价的涨跌牵动着社会各方的神经。以下为盐城市今年上半年的房价情况。 目前盐城市区人口接近100万，按人均30平米计算，盐城市区（大市区范围包括亭湖盐都开发区南新城区）需求住宅面积3000万平米，根据住建局2007年数据，2000-2007年盐城新开发住宅面积2300万平米，根据2007-2011年，每年开发230万平米计算，截止2011年止盐城实际新建住宅面积3220万平米，这其中还不包括2000年以前建设的房改房，集资房等建设面积，我们可以得出目前从总量看已经满足了盐城人口需求，目前盐城购房主力应该为改善性住房要求客户。即使盐城人口按每年增加5万计算，每年新增需求150万平米！小于每年开发面积230万平米，即使人口增速加快，但同时房产开发增速也在加快，盐城城南未开发大盘有，中南世纪城，金辉城，橡树湾，凤鸣缇香，中庚海德公园，恒大地产等等，盐城的总体情况忧喜参半。主要表现在以下几个方面：

1、供应量略增。

1一6月，盐城市区商品房上市75.04万平方米，同比增长2.42％：商品住宅（不包含保障类住房，下同）上市64.39万平方米，同比增长5.2 8％。市区商品房上市量超过5万平方米的顶目只有四个，基本没有出现大规模集中入市的现象，开发商推盘显得比较谨慎。

2．销售量下降。1一6月，盐城市区销售商品房79.73万平方米，同比下降12.86％：销售商品住宅60.71万平方米，同比下降14.37％。从整体上看，销售区域相对分散，商品住房销售面积超过2万平方米的项目只有11个。其中高教公寓、中南世纪城、华府景城、西城逸品四个项目商品住宅面积均超过4万平方米，成为上半年盐城市区楼市销售主力军。。

3、房价上行压力仍然存在。1—6月，盐城市区商品房平均成交价为5437元/平方米，较上年同期上涨15.95%。新建住房销售均价为4310元/平方米，较上年同期上涨13.75%。新建商品住房销售均价为4874元/平方米，较上年同期上涨21.06%，较上年全年房价平均水平上涨9.3%。新建保障房销售均价为2537元/平方米，较上年周期上涨4.23%。

盐城市区2011年新建住房价格控制目标为控制在当年城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。盐城市区2011年上半年城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度为14.2%,新建住房价格增幅虽仍控制在调控目标水平之内，但房价上行压力依然存在。从月度的情况来看，受上市产品区位和品质的影响，各月商品房成交价格涨跌互现，结构性波动明显。6月份最低，为4537元/平方米；2月份最高，为5048元/平方米。

4、库存量增加。截至6月底，市区商品房累计可售面积为133.6万平方米，较上年同期增长145.41%。商品住房累计可售面积为65.08万平方米，较上年同期增长210.5%。按今年以来月均销售量来计算，目前商品住房库存量的去化周期为7个月左右，较上年同期有所放缓，由于去年以来盐城房地产市场非住宅产品的上市势头一直不减，今年上半年市区非住宅库存量整体超过商品住房。截至6月底，市区商业和办公用房累计可售面积为69万平方米，较上年同期上涨近一倍，后期须控制非住宅业态产品的上市节奏，防止库存进一步扩大。

5、供销结构发生变化。一是商品住宅供不应求的态势有所缓解。与上年同期相比，上半年盐城市区房地产市场供不应求的态势有所缓解，商品住房供求关系改善明显，开始从供不应求向供略大于求转变。商品房供销比为0.95:1，商品住房供销比为1.06:1，二是小户型产品偏少。与上年同期相比，上市和销售的主打销售户型仍为120-144平方米改善型，90平米以下户型上市和销售面积的比重同比有所下降。三是县区户购房所占比重上升。由于不受限购影响，各县区户在市区购房比重上升明显，较上年同期上升6.5个百分点，楼市也首次出现楼盘到各县区路演的新型推介模式。四是非住宅相对热销。相对商品住宅而言，商