旅游地产系列研究——温泉旅游地产发展模式 相对于常规开发项目而言，旅游地产依托较强势的自然或人文资源进行开发，属于特殊的房地产发展项目。温泉旅游地产顾名思义就是依托温泉资源进行统筹开发的复合型地产。

一、温泉旅游地产特点

1、依赖资源

温泉资源的稀缺性与独特性，造成了整个项目对温泉资源的深度依赖。同时温泉作为整个项目的核心竞争力所在，是整个项目的卖点，其重要程度不言而喻。

2、配套先行

由于资源的地缘性因素，温泉旅游地产一般远离市中心，配套设施匮乏。而完善的配套设施是吸引客户的先决条件，因此，温泉配套的开发必须先行。

3、多元化发展

随着开发体量的扩大以及客户需求的多样化，温泉项目从单一化向多元化发展。温泉项目与其他产品组合，形成多项目、多业态发展态势。

（1）产品多元化

为了满足客户的多样性需求，项目在开发温泉产品的同时，逐渐融入其他产品，如商务产品、休闲产品、运动产品、娱乐产品等，以此丰富项目的产品线。各产品间紧密结合，形成互补。

（2）功能多元化

出于抗风险的考虑以及市场的发展趋势，温泉项目在实现传统的洗浴、疗养功能的同时，增加了会议、娱乐、度假、养生、居住等功能。温泉项目的功能日益丰富，部分项目已经脱离了温泉这一主体，加入高尔夫、游艇等高端消费的行列，使温泉旅游地产的内涵进一步丰富。

（3）资源多元化

温泉资源的季节性在一定程度上影响了项目的发展，为了解决这个问题，开发商一方面将温泉资源与项目地其他资源紧密结合，如太乙温泉与太乙观、太乙洞结合。另一方面人为地整合其他资源，增加项目的卖点，如咸宁碧桂园温泉城借景潜山国家森林公园。

二、温泉旅游地产发展存在的问题

1、温泉旅游季节性强

温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性，这对项目的运营产生了很大的影响。我们对广东、湖北的20家旅行社旅游线路进行调查发现，7月份有10家旅游社没有温泉旅游路线，3家旅行社不主推温泉线路，但可根据游客需求进行拼团。由此可见，7月份不推旅温泉游线路的旅行社比例达到了65%。

2、产品同质化严重

我们对广东、湖北等地8个温泉项目的调研发现，目前温泉项目的开发尚处于起步阶段。温泉地域集中度较高，特色不明显。大部分温泉旅游项目仍停留在洗浴、疗养阶段，如咸宁太乙温泉、惠州铁泉温泉、清远清新温矿泉等，产品同质化严重，差异性不强。

3、资源优势发挥不足

通过调研，我们发现，温泉旅游地产均强调其拥有的温泉资源的技术优势，但各个温泉住宅所承载的休闲方式和休闲品质却大同小异。大多以公用的温泉会