谢国忠:中国房地产2012

房地产

中国经济让投机者获益,而不是努力工作的人们。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场

未来十年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需,中国经济增长引擎一直是出口和外资。未来十年,中国不再是低成本的生产者,不大可能继续扩大其全球市场份额。另外,外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当,经济增速也只会有过去的三分之二。

目前,中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化,而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长,其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长,房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫,而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势,中国未来两年的资产泡沫将越吹越大,而目前的状况已相当危险。泡沫可能在2012年破裂,届时中国社会和政治稳定都将受到威胁。

在中国,过去五年中,生产主要要素(劳动力、原材料、土地、环境控制和税收)的成本都在增加。工人工资以人民币来算增加了大约1倍。原材料价格也增加了1倍。亚洲金融危机前,中国工资水平是东南亚国家的一半,现在则是那些国家的2倍。孟加拉工人的工资甚至更低。在全球贸易中,中国很可能会输给这些更低成本的竞争者。

中国过去十年成功三要素是低起点、运气和改革,但现在,其中的两个已不复存在。现在中国需要提高效率来促增长。但是,目前的形势似乎向相反方向发展。成本增加和需求低迷使制造业的利润减少。资本投入也在放慢,体现在进口设备的速度放慢。多数地方政府似乎把房地产行业视为经济增长的救世主。将过剩资本投入房地产,不仅会导致未来经济增长放慢,也会降低平均资本效率。同时,由于房地产开支预期增加,日常消费受到遏制;以价格虚高的土地为抵押的贷款更是威胁金融稳定。

东亚地区经济体,如日本、韩国和中国台湾,都无法摆脱对出口的依赖。阶段性的消费上升通常是由于资产价格上升,难以长期维持。一旦由于成本增加而失去出口市场,它们都会陷入经济停滞的困境。因为高增长时期的资产泡沫使中产阶级成为“房奴”,无法进行其他消费。中国或许正在同一道路上:一年又一年,人们在谈论着增加消费,消费在国内生产总值中的份额却一直下跌。

过去20年中,日本经济停滞不前,国民人均收入在4万美元的水平徘徊。在过去十年中,韩国、新加坡和中国的香港、台湾停留在2万美元水平上。在如此高的收入水平上停滞看起来还不错。但中国情况不同。国家庞大,出口面临挑战,而国民人均收入要低得多。除非改变增长模式,中国经济将在低收入的水平上停滞。

快速致富的欲望,控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。经济学的逻辑是货币一定要流通;当某些人的钱多时,另外一些人的钱必定要减少。虚高资产价格满足了人们的心理,人们手里似乎拿到更多的钱。泡沫暂时使人们忘记了这个逻辑。这就是为什么一旦条件允许,中国就有资产泡沫。

泡沫是对现实的夸张。低成本资金和强劲增长通常是制造泡沫的原材料。过去五年里这两个因素都存在。但是,目前中国完全依靠低成本资金来支持过高的资产价格。目前的低成本资金,一是来自过去出口积累的、存在银行系统的资金;二是由于人民币与美元的绑定,加上美联储美元贬值的政策,“热钱”流入。这两个来源都不具可持续性。美元已经探底。美联储将在2010年提高利率。

由于新增贷款增加和出口增加放慢,银行系统的流动性在降低。通货膨胀可能会出现,从而迫使政府收紧货币政策。简而言之,低成本资金环境不可能持续太久。

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