价格管理工作流程

第一章价格管理工作流程

第一节定价的目的及准则

1.定价的目的及准则

价格是房地产经营过程的核心与利润最大化目标,一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售,低价位虽然能够扩大销售,提高市场占有率,但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格,求取最大的利润,是所有投资人最关心的事情。对于行政办公室的定价员,在定价的时候必须牢牢把握项目自身特点,结合公司经营优势,审视当地房地产市场行情,通盘考虑,理性抉择,才能取得好的营销效果。

1.1定价的目的

使价格因素能更好地配合公司的销售节奏,各种类型的产品及高档、中档、低档价位的产品能均衡地售出,既能使消费者接受,又能实现房屋商品的最大价值。

1.2定价准则

房屋的定价必须做到客观、科学、合理,遵循房地产价格运动的客观规律。充份考虑各种影响价格的因素及其变化,以供求关系为核心,具体说,应遵循以下原则:

1.2.1价值决定价格原则

房屋是商品,凝结着社会必要劳动,具有价值。不同产品的房屋其价值空间不同,价格也有不同档次的拉差。

1.2.2供求原则

房地产价格与其他商品一样,受供求关系变动的影响。进行商品房定价时,必须充分考虑商品房的供求状况.由于房地产具有地理位置的固定性,这种状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产的供求变化时,除了要分析一定时间内供求总量的变化外,还要分析供求结构的变化。此外,由于房地产某地区、某城市的供给量是有限的,故分析房地产的供求,应侧重于分析房地产需求的总量与结构。

1.2.3房与地分离评估、综合计价原则

指分别对房屋和土地进行评估,然后把房和地两个因素进行综合分析,最终以一个价格体现出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定,房屋价格与土地价格形成不同,房屋价格是房屋商品价值的体现,可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同,他是根据地块的开发成本、当地的经济水平、发展前景等有一套评估制度,须通过一定的估价程序后获得。

1.2.4依法原则

定价人员必须熟悉有关的法律、法规,例如规定按套内面积计价,所以我们对外输出必须是套内建筑单价,而实际上计价的时候,为了便于与以前的单价作对比,我们仍是采用建筑面积计价。

1.2.5比较原则

根据经济学理论,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的物品,应具有同一价格,房地产价格也符合这一规律。在定价中,房地产价格可通过与效用相当的同类型房地产进行比较,得出中肯的定价结果。

1.2.6预测原则及变动原则

房地产的定价重要的并非过去,而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定。预期收益越大,房地

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